Todo lo que debes saber sobre la ley de Crédito Inmobiliario

Si tienes en mente comprar un inmueble, lo más seguro es que hayas visto en alguna parte el concepto de crédito inmobiliario, ya que ha habido novedades hace poco relativas a este. En este artículo descubrirás todo sobre esta ley, cuál ha sido su evolución y qué consecuencias puede tener para ti si lo que buscas es comprar una vivienda. 

Ley de Crédito Inmobiliario, ¿en qué consiste?

La Ley 5/2019 es aquella que normaliza los contratos de crédito inmobiliario, siendo una herramienta legal para asegurar el amparo de los consumidores en cuanto a los contratos de crédito inmobiliario.  

Esta ley tiene efecto sobre aquellos contratos de préstamos para personas físicas o jurídicas que desempeñen la actividad profesionalmente, siempre y cuando el prestatario, fiador o garante sea una persona física. 

En esencial que no se pase por alto que esta regulación se centraliza en un sector concreto, el crédito inmobiliario, pero no así en los préstamos hipotecarios de manera amplia. 

¿Y sobre qué operaciones tiene efecto esta nueva ley reguladora de contratos de crédito inmobiliario?

Como probablemente ya conozcas, una de las exigencias esenciales que recoge la ley de contratos de créditos (LCCI) es que el pagador, fiador o garante sea una persona física y no jurídica. Del mismo modo, tienen que aplicar cualquiera de los dos supuestos siguientes:  

• Que se conceda un préstamo para un inmueble residencial, como son las viviendas, garajes, trasteros u otras estructuras con un objetivo doméstico. 
• Que se conceda un préstamo no hipotecario por adquirir o conservar los derechos de propiedad sobre inmuebles o terrenos que todavía no se han construido. En este supuesto, el prestatario tiene que ser el consumidor. 

La ley no solo tiene efecto sobre los préstamos, asimismo también afecta a las operaciones de novaciones de las subrogaciones y de los préstamos. 

¿Cómo es la normativa relativa a la ley de contratos de crédito?

Para poder comprender la relevancia de esta regulación es fundamental tener presente que da preferencia al derecho a la vivienda, un derecho esencial. De este modo, el objeto primero de la ley es otorgar un contexto de honestidad, transparencia, obligaciones y aseguración de confianza por los consumidores a las partes prestamistas.

De este modo, la LCCI nace buscando proporcionar seguridad jurídica para que no se lleven a cabo métodos abusivos en cuanto a los créditos inmobiliarios. Por este motivo, otorga una mayor protección a las personas físicas, puesto que da por hecho que su situación es de desventaja frente a los prestamistas. 

La ley de transparencia y los contratos de préstamo inmobiliario

Con esta ley se espera aumentar la protección a las personas físicas, siempre con el objetivo de tener por seguro que se les informa de una manera sencilla y clara. Esto es la teoría, pero, ¿cómo es la práctica?

A lo que debe atender el prestamista

Sin duda, el informar de algunas cuestiones en el momento de exponer los créditos inmobiliarios es innegable. Las principales consecuencias para los prestamistas son:  

• Nos encontramos con dos tipos de documentos de información precontractual: FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas) y FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada). Los prestamistas tienen que dar dichos documentos como mínimo 10 naturales antes de que se efectúe la firma. 
• Condiciones más estrictas para pedir el 100% del préstamo si se produce una situación de impago. Si aun no se ha llegado a la mitad del plazo, el impago tiene que ser de un 3% del total del dinero que se haya prestado, o bien de 12 plazos mensuales para llevar a cabo la reclamación. Si no ha transcurrido más de la mitad del tiempo, aumenta hasta el 7% del préstamo o a 15 plazos mensuales. Del mismo modo, en los dos supuestos, el prestatario cuenta con un derecho a un mes para zanjar el impago antes de que se cancele de manera prematura con el préstamo. 

Los prestamistas tienen que incluir las cláusulas que quieran reflejar en los contratos de crédito inmobiliario en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación, además de enseñarlas de manera pública. 

 ¿Y qué consecuencias tiene para el prestatario?

Para dar por seguro que se entienden de manera completa estos préstamos, la ley marca las obligaciones siguientes para todos los prestatarios: 

• Un día antes de que se firme el préstamo, el prestatario tiene que acercarse a la notaría para que se le preste un asesoramiento sin ningún coste y adecuado a sus necesidades sobre el contrato y sus cláusulas. También deberá completar un test para asegurar que ha entendido todo. Si el avalista es una persona física, esto se realiza también en estos casos. 
• El interés de demora se marca en el tipo de interés remuneratorio más de tres puntos porcentuales en cuanto al principal, que se haya vencido y no se haya pagado. De todas formas, esto solo tiene efecto si estamos hablando de inmuebles con objetivo doméstico, y siempre que el deudor se trate de una persona física.  
• Novedades en el dinero que el prestatario debe abonar al prestamista si se da una amortización total o parcial del préstamo antes de su vencimiento. 
• Si hablamos de un préstamo inmobiliario en una divisa diferente al euro, el prestatario puede hacer un cambio a la moneda con la que se efectúen casi todos sus ingresos, o la moneda oficial del país donde resida cuando se firme el contrato. 

¿Cómo ha evolucionado la ley en tres años?

La Ley 5/2019 ya es efectiva desde el mes de junio del año 2019, si bien tardó en entrar en vigor varios años. Es más, debería de haberse realizado ya en 2016, momento en el cual dejó de funcionar la directiva europea anterior a esta ley. ¿Cómo ha cambiado todo en tres años? ¿la citada ley ha cumplido sus objetivos?

Se puede decir que sí, que la ley ha proporcionado una mejora en cuanto a seguridad y transparencia para los prestatarios, que tiene claro que cuentan con el derecho de disponer de información verdadera, sencilla y fiable. Por otro lado, los prestamistas cuentan con la obligación de proporcionarla. 

De este modo, ha sido esencial la introducción del notario como persona imparcial que busca dar seguridad para que los prestatarios tengan claras las cláusulas antes de firmar el contrato. En esta misma línea, los bancos tienen más cuidado en el momento de otorgar los créditos. 

En resumen, la ley que regulariza los contratos de crédito inmobiliario ha tenido efectos legales, pero también educativos en cuanto a un cambio perceptivo por prestamistas y prestatarios. 

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