¿En qué consiste la subrogación de hipotecas y cuáles son sus ventajas?

Después de cerca de seis años en los que el euríbor ha llegado a mínimos históricos, se está viviendo una inflación nada beneficiosa para los hogares que tienen una hipoteca variable contratada. El euríbor a 12 meses, la referencia de casi todos los préstamos, cambió en abril a positivo, haciendo que suban las letras de la hipoteca de manera preocupante. Por esto mismo, la subrogación hipotecaria es una gran opción a considerar en estos momentos.

¿En qué consiste la subrogación hipotecaria?

Comúnmente se suele creer que, al contratar una hipoteca, se tiene que realizar el pago total del préstamo a la entidad bancaria con la que la firmas, pero esto no es correcto. De hecho, se puede llevar la hipoteca que se contrata de un banco a otro, o incluso cambiar el titular del préstamo hipotecario. De todas formas, antes de hacer nada tienes que saber que hay ciertas ventajas e inconvenientes que debes conocer.

Subrogar, de acuerdo con la RAE, no es más que “sustituir o poner a alguien o algo en lugar de otra persona o cosa”. Teniendo esto en cuenta, la subrogación hipotecaria se puede definir como la operación mediante la que se puede llevar a cabo un cambio en las condiciones de la hipoteca que tengamos contratada para cambiar el titular o el acreedor.

Esto se puede hacer en cualquier momento mientras dure la hipoteca, si bien para ello es preciso que lo autorice el titular de la hipoteca y la entidad bancaria antes de hacer ningún cambio.

Es decir, ¿puedo cambiar mi hipoteca de entidad?

Como ya comentamos, sí, puedes cambiar tu hipoteca de un banco a otro mediante una subrogación acreedora. La subrogación hipotecaria está regulada mediante la Ley 2/1994, de 30 de marzo, acerca de la subrogación y modificación de préstamos hipotecarios. Del mismo modo, ciertas cuestiones en relación con esta subrogación se reglamentan mediante la Ley 5/2019, de 15 de marzo, que normaliza los contratos de crédito inmobiliario.

Normalmente, se busca efectuar una subrogación de hipoteca por las siguientes razones:

• Optimizar las condiciones generales de la hipoteca.
• Modificar el tipo de interés, bien de fijo a variable o al revés.
• Cambiar el índice de referencia.
• Minimizar o incrementar el plazo de amortización.
• Excluir cláusulas.
• Bajar comisiones.

 Los diferentes tipos de subrogación hipotecaria

Hoy en día en el mercado financiero puedes dar con dos tipos de subrogación de hipoteca: acreedora y deudora. Del mismo, hay un tercer tipo, la subrogación promotora:

• Subrogación acreedora: se hace entre dos bancos cuando un cliente quiere cambiar su hipoteca a otro banco.
• Subrogación deudora: se lleva a cabo entre los particulares que hacen la compraventa de una casa que ya está hipotecada. De esta forma, se hace un cambio de titular para que el comprador nuevo se haga cargo de la hipoteca.
• Subrogación promotora: la subrogación al préstamo promotor se parece a la deudora, puesto que implica, al igual que esta, una modificación del deudor. De todos modos, en este caso el comprador se establece como el nuevo titular de la hipoteca que ya ha contratado previamente el promotor con la entidad financiera.

¿Por qué querría cambiar la hipoteca de entidad, y cuáles son las ventajas?

Si bien la subrogación de la hipoteca trae consigo ahorro y beneficios, los gastos de la operación se ven compensados y recuperados un tiempo después, algo que no debes pasar por alto.

 Los beneficios de la subrogación deudora

Existen ventajas para el antiguo titular y para el nuevo:

• Ventajas para el antiguo titular:

- Ahorro de los posibles gastos por cancelar el préstamo.

• Ventajas para el nuevo titular:

- Ahorro en la tasa de apertura y otros costes, como puede ser el de tasación

- Ahorro del abono del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), si no es preciso ampliar el préstamo.

 Beneficios de la subrogación acreedora

Las mayores ventajas de la subrogación de hipoteca por modificación de acreedor son:

• Mejores intereses: por disminución, por cambio de hipoteca variable a fija, o al revés, o por modificar la referencia (de euríbor a IRPH).
• Sin comisión por cancelación.
• Mejor plazo de amortización.
• Sin cláusulas ni vinculaciones.

De todos modos, solamente por consultar la posibilidad de realizar una subrogación hipotecaria estarás obteniendo beneficios, pues podrás comprobar si existen ofertas mejores en otras entidades.

 ¿Qué debo hacer para realizar una subrogación de hipoteca con mejores condiciones?

Para poder subrogar tu hipoteca, tienes que:

• Estudiar el mercado y dar con una nueva hipoteca: de esta forma podrás conocer las mejores. Es importante para ello comparar ofertas y negociar con las entidades para dar con la oferta que mejor se adecúe a tus necesidades.
• Visita el banco que ofrece la nueva oferta: de este modo te pueden hacer una oferta que muestre las condiciones de toda la operación y del cambio.
• Comunicar a tu banco la subrogación: cuando hayas aceptado el cambio de hipoteca, es la nueva entidad quien comunica a tu banco actual la modificación.
• Subrogación o novación: cuando reciben oficialmente la noticia del cambio, tu entidad puede aceptarlo o bien ofrecer una contraoferta. Si la aceptas, la subrogación se detiene, y firmarías una novación de tu hipoteca con mejoras.
• Establecer la subrogación: mediante la escritura de la hipoteca ante notario y corriendo con los gastos emitidos.

 ¿Qué gastos tengo que enfrentar al realizar una subrogación hipotecaria?

La subrogación de la hipoteca implica ciertos gastos que hay que realizar para poder registrar y escriturar la nueva hipoteca, si bien en el mercado también puedes dar con hipotecas que no tengan ciertas comisiones. En general, los costes de subrogación de hipoteca más comunes se destinan al pago de los gastos de la tramitación o de la subrogación en sí:

• Gastos de tramitación: costes de gestoría, notaría o Registro de la Propiedad. Aquí no se encuentran los de tasación, puesto que en las subrogaciones no es común cambiar la hipoteca.
• Comisión de subrogación: en este caso, el coste cubre el pago por los cambios que se efectúan sobre la hipoteca. Si bien el importe a pagar se limita legalmente, puede cambiar dependiendo de, por ejemplo, la fecha en la que se firma la hipoteca, o el tipo de hipoteca, fija o variable.

De todas formas, si bien la subrogación de la hipoteca conlleva ciertos gastos, puedes dar con créditos hipotecarios con mejores condiciones que otros, es solo cuestión de ahondar en el mercado.

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Si te estás planteando llevar a cabo una subrogación hipotecaria, recuerda que puedes visitar la página web de Caja Rural Central y consultar todas las ofertas de hipotecas con las que contamos, sus condiciones e información específica.

Del mismo modo, también ponemos a disposición de todos nuestros clientes la posibilidad de usar nuestro simulador de hipotecas, gracias al cual podrás saber en pocos instantes las cuotas mensuales a pagar, y otros datos como los costes asociados.

No olvides, además, que siempre puedes acudir a tu oficina de Caja Rural Central más cercana, donde estaremos más que encantado de poder brindarte la ayuda que necesites para despejar todas tus dudas. ¿A qué esperas?