Claves para saber cuándo es el momento perfecto para amortizar una hipoteca

¿Qué significa amortizar una hipoteca?

La hipoteca constituye uno de los mayores compromisos que adquirimos a lo largo de nuestra vida, y también es una deuda que arrastramos durante mucho tiempo. Por este motivo, no es extraño que algunas personas decidan amortizar su hipoteca si tienen dinero ahorrado y quieren saldar esta deuda.

Amortizar una hipoteca significa devolver al banco, total o parcialmente, el préstamo hipotecario que nos ha adelantado, en lugar de seguir pagando únicamente las cuotas mensuales estipuladas. Uno de los aspectos que más dudas generan entre los hipotecados es cómo se puede reducir esta cantidad adeudada con el banco.

¿Cómo puedo reducir la deuda contraída con el banco tras firmar una hipoteca?

Antes de proceder a la amortización de la deuda, es conveniente saber si es el mejor momento para hacerlo o si merece la pena esperar. Es decir, hay que analizar los pros y los contras de la operación, puesto que, al reducir el período de la deuda, disminuyen también los intereses que queden a largo plazo.

Con el fin de aclarar las principales dudas sobre cómo se amortiza una hipoteca, el Banco de España aconseja llevar a cabo las siguientes acciones:

1. Avisa a tu banco con antelación, según el plazo previsto en este supuesto. Fíjate bien en cuál es, puesto que puede cambiar en las distintas entidades bancarias. De hecho, en algunos casos puede llegar a ser de un mes.
2. Durante un plazo máximo de tres días, el banco deberá proporcionar todos los detalles sobre cómo se ejecutará la amortización.
3. En caso de que hayas contratado un seguro de la hipoteca con una entidad financiera, también tendrás que avisarles y decirles si quieres seguir con él o rescindirlo.
4. Puede darse el caso de que la entidad bancaria solicite una transferencia OMF (Órdenes de Movimientos de Fondos), mediante la cual el dinero se envía a través del sistema TARGET2 del Banco de España, con motivo de la amortización.
5. Si la amortización que vas a realizar es total, solicita el certificado de deuda cero en el Registro de la Propiedad. No es obligatorio, pero sí recomendable para confirmar que esa deuda ya no existe.

 

 Beneficios de saldar una deuda hipotecaria

Es importante tener en cuenta que el alivio económico será más o menos acentuado en función de si la amortización es total o parcial. No obstante, las ventajas de amortizar una hipoteca son reseñables:

• Si todavía tienes intereses pendientes de pago, te beneficiarás de un importante ahorro.
• Reducirás la presión propia de una deuda tan a largo plazo, y vivirás de forma más tranquila desde el punto de vista económico.
• Es más fácil acceder a un nuevo préstamo si ya no tienes esta deuda previa.
• En caso de que la casa que hayas hipotecado la comprases antes de 2013, la amortización de la misma conlleva beneficios fiscales. Así, podrás solicitar la devolución a Hacienda del 15% del dinero adelantado, con una cuantía máxima de 9.040 euros a cada titular.

 

 ¿Cómo saber si es el mejor momento para amortizar la hipoteca?

De forma general, y aunque resulte paradójico, el momento en el que la amortización de la hipoteca es más rentable es durante los primeros años. Esto se debe a que la forma de pago más frecuente en las hipotecas es el sistema francés, en el que el pago de las primeras cuotas incluye más parte de intereses que de devolución de capital. Es decir, cuanto más tardes en devolver el dinero, más caro te resultará.

Conforme pasa el tiempo, se reduce el porcentaje destinado a pagar los intereses, al tiempo que se aumenta el de devolución del préstamo. Por este motivo, amortizar la deuda hipotecaria durante los primeros años permite reducir el precio final de dicho préstamo de forma considerable.

 Devolución de capital prestado: tipo total o parcial

Como te hemos comentado, la devolución del capital que el banco haya prestado puede ser total o parcial. Evidentemente, cancelar por completo la hipoteca sale más rentable, pero es más complicado reunir una cantidad de dinero tan alta. Por ello, también tienes la opción de adelantar parte de la deuda, reduciendo la cantidad pendiente. Si te decides por esta opción, podrás elegir entre:

• Disminuir la cuota mensual. Es decir, rebajar el importe que pagas cada mes gracias a los pagos anticipados. No obstante, esta opción no supone que la fecha de fin de la deuda se adelante.
• Reducir los plazos. En este caso, la cuota mensual será la misma que pagabas anteriormente, pero terminarás antes de pagar la hipoteca por completo.

Por otro lado, conviene tener en cuenta si el tipo de hipoteca es fijo o variable, puesto que las condiciones cambian. Asimismo, este tipo de operaciones suele tener comisiones, ya que la inversión económica para ahorrar en el pago de intereses supone un perjuicio económico para el banco.

 Hipoteca fija: ¿Cómo sé si es mejor amortizar o ahorrar?

 

La hipoteca fija significa que el hipotecado paga la misma cantidad todos los meses, y no siempre tiene por qué ser más beneficioso amortizar la deuda. En algunos casos, puede resultar más interesante invertir ese dinero en otros productos financieros que proporcionen mayor rentabilidad, como planes de pensiones u otros depósitos bancarios.

No hay un criterio único que nos permita saber qué merece más la pena, sino que dependerá de las condiciones particulares de cada caso. Sin embargo, hay algunas cuestiones que pueden orientarte en esta decisión:

• Situación financiera: las personas que tienen problemas para llegar a final de mes pueden encontrar un alivio en la amortización de la deuda, puesto que podrán reducir la cuota mensual.

 

• Perfil del hipotecado: tu personalidad también te ayudará a escoger entre ambas opciones. Si prefieres apostar por lo seguro, es probable que te decantes por amortizar la hipoteca. Pero, si eres más ambicioso y no te importa correr un riesgo, invertir esta cantidad económica con el objetivo de obtener mayor rentabilidad puede resultarte más interesante.

 

• Nivel de endeudamiento: si tienes deudas pendientes de saldar, suele convenir amortizar la hipoteca y no engrosar más este listado.

Por otro lado, cabe destacar que la Ley Hipotecaria redujo, tras su entrada en vigor en 2019, la cuantía de las comisiones de manera considerable. Por ejemplo, si tienes una hipoteca a tipo fijo y has comprado tu vivienda después de que entrase en vigor esta normativa, el coste máximo de las comisiones podrá ser del 2% sobre el capital adelantado en los 10 primeros años. Pasado este plazo, este porcentaje disminuirá hasta el 1,50%.

En cualquier caso, lo más recomendable es hacer un análisis previo particular para saber exactamente cuál es tu situación y qué te conviene más, o si te puedes permitir invertir en lugar de amortizar. Tomar una mala decisión puede suponer la necesidad de más financiación y, por tanto, más deuda.

 Hipoteca variable: ¿cuándo es mejor amortizar este préstamo?

Es importante saber que la hipoteca a tipo variable se revisa periódicamente, por lo que la cuota mensual a pagar depende del euríbor. Dada la volatilidad de este factor, es lógico cuestionarse cuándo es mejor amortizar una hipoteca variable.

Si el euríbor está bajo, el ahorro no será muy elevado al adelantar el capital. En cambio, en los momentos en los que el euríbor sube, es más recomendable realizar esta amortización. Por lo tanto, lo que debes hacer en este caso es analizar la situación del euríbor y atender a sus previsiones para decidir qué hacer.

Al igual que en las hipotecas de tipo fijo, en las variables también puede haber comisiones. En este caso, serán del 0,15% del dinero adelantado en los primeros 5 años para las viviendas que se hayan adquirido después del 16 de junio de 2019. Si amortizas la hipoteca durante los tres primeros años, este porcentaje será del 0,25% del capital entregado.

 Caja Rural Central: las mejores condiciones para amortizar tu hipoteca

Las hipotecas que puedes escoger en Caja Rural Central tienen un objetivo común: facilitarte todo lo posible el pago de la misma. Para ello, pone a tu disposición un simulador de hipotecas con el que podrás comprobar qué cuota mensual te quedará según las condiciones de cada préstamo, las comisiones y los costes asociados.

Además, ofrece incentivos como la Hipoteca Friend, con la que podrás llevarte hasta 300 euros si algún conocido tuyo también la contrata. Más allá de esta hipoteca especial, Caja Rural Central te da la opción de contratar una hipoteca fija o variable con unas condiciones claras desde el principio, para que no haya sorpresas posteriores.

Igualmente, recuerda que puedes consultar cualquier duda de forma telemática o en una de las oficinas de Caja Rural Central sin ningún tipo de compromiso. Tomar la decisión de comprar una vivienda no es nada fácil, y por ello, nuestro objetivo es ayudarte a simplificar el proceso todo lo posible, siempre buscando las mejores condiciones para ti y tu familia.